Образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Оформление и переоформление недвижимости, регистрация права собственности, выписка из реестра

ПОЛУЧИТЬ УСЛУГУ ⤵

Способ оформления недвижимости:

• Дарование недвижимости (дарственная)
• Переписать недвижимость на родственника
• Купля-продажа недвижимости
• Наследование недвижимости
• Переоформление после смерти
• Ипотека
• Обмен
• Распределение имущества
• Переуступка
• Регистрация права собственности
• Получение выписки (справки) из Единого реестра
• другой вариант

Тип недвижимости:

• Квартира (часть квартиры)
• Дом
• Помещение
• Земельный участок, пай
• Гараж

Статус недвижимости:

• Первичная (новостройка)
• Вторичная

Ваш статус:

• Продавец (владелец)
• Получатель (одаренный, покупатель, наследник...)
• Доверенное лицо
• Специалист по недвижимости

Ваше имя

Email *

Телефон *

Отправить

Нотариус по недвижимости

Выбор нотариуса для оформления недвижимости

В каком районе вам удобно оформить документы:

• Голосеевский
• Дарницкий
• Деснянский
• Днепровский
• Оболонский
• Печерский
• Подольский
• Святошинский
• Соломенский
• Шевченковский
• Хочу чтобы нотариус приехал ко мне

Ваше имя

Email *

Телефон *

Отправить

Обязательно ли нотариально заверять договор купли-продажи квартиры?

Если речь идет об основном договоре купли-продажи – да, обязательно!
Это определено законодательством Украины.

Если говорить о предыдущем – Гражданское законодательство не дает однозначного ответа на этот вопрос. Нигде не указывается, что предварительный договор должен заключаться исключительно в нотариальной форме. С другой стороны, договор, не оформленный нотариально, это просто договоренность на словах и не имеет юридической силы. Иными словами, в случае несоблюдения одной из сторон своих обязательств доказать свои права будет невозможно.

Законодательство предоставило достаточно широкую свободу определения условий предварительного договора. Достаточно того, что одна сторона обязуется в срок продать объект недвижимости другой стороне. Если стороны в предварительном договоре оговорили другие условия, то они также обязательны к исполнению.

Практика показывает, что правильным будет составлять предварительный договор в той же форме, в которой будет заключаться основной договор купли-продажи. Это показала и практика самих нотариусов и решения судебных инстанций, которые рассматривали эти вопросы и пришли к мнению, что предварительный договор о продаже недвижимости должен удостоверяться нотариально.

Кроме того, встреча сторон соглашения в нотариальной конторе позволяет под наблюдением нотариуса обусловить большинство назревших вопросов, закрепить их в конкретном соглашении и ссылаться на них в дальнейшем основном договоре.

Например, если в предыдущем договоре указано, что за удостоверение договора платит покупатель и фиксируется цена, это указывает на то, что
– вторая сторона выразила намерение оплатить расходы по соглашению
– эта сторона не планирует искать других покупателей и разрывать это соглашение

Аналогично и для покупателя это значит – не искать других предложений по недвижимости после подписания предварительного договора.

Людям, уверяющим у нотариуса договоры, не приходится сталкиваться с невозвратами и мошенниками.

Как правило, непорядочные продавцы избегают нотариального заверения (понимают, что нотариус все будет проверять) и предпочитают заключать не нотариальные договоры, а "договоры" на типовых шаблонах заготовленных агентствами недвижимости и тогда у продавца есть возможности для злоупотреблений, например, взять задаток или аванс сразу у нескольких потенциальных покупателей, а затем исчезнуть.

Привязаны ли место нахождения недвижимости или покупателя (продавца) к определенному месту?

Действия нотариуса, осуществляющего удостоверение купли-продажи недвижимости, осуществляются либо в пределах действия конкретных нотариусов, либо в определенных с размещением недвижимости районах, либо в местах расположения и регистрации сторон предполагаемого соглашения. В принципе, любой нотариус имеет возможность засвидетельствовать предварительный договор купли-продажи недвижимости в любой стране.

Любой нотариус, зарегистрированный в Киеве, может заверять договоры купли-продажи недвижимости по всему городу Киеву.

Есть ли необходимость в предварительном договоре излагать все условия основного договора или только главные условия?

Стороны не обязаны излагать в предварительном договоре все условия, однако понятно, что если не отмечено существенных условий, предварительный договор теряет значительную часть своего веса и нивелируется как таковой.
Необходимо указать цену, которую можно “привязать” к иностранной валюте, порядок расчетов – к подписанию основного договора, при его подписании или будет рассрочка, расходы и порядок передачи недвижимого имущества и другие существенные для обеих сторон условия.

Обязательно ли в предварительном договоре указывать цену?

Не обязательно, однако тогда этот договор опускается в документ, который никому не дает никаких гарантий, он теряет практическое содержание. Например, если в предварительном договоре оговорено, что квартира будет продана, но не указана сумма за которую будет осуществляться продажа, то где гарантия, что продавец не установит эту сумму «с потолка».

Возможно ли изменить сумму сделки?

Стороны могут отойти от предварительных соглашений и договориться о новых ценах, порядках расчетов и договориться о новых, но обратите внимание – договориться, а не диктовать условия.

Как часто застройщики злоупотребляют своими правами?

Фактически застройщики не злоупотребляют.
Юридический отдел застройщика создает такую форму договора, которая позволяет им прерывать, переадресовывать, манипулировать условиями договора.

Застройщики довольно часто создают ситуации, при которой занимают позицию – либо подписываете договор, либо не подписывайте вообще. Они работают по типовым договорам, не хотят работать иначе и не желают начинать длительные дискуссии по обсуждению каких-либо пунктов договора.

В таких случаях оптимальным было бы предварительное изучение юристом или нотариусом условий договора и реальных обстоятельств его заключения для того, чтобы квалифицированно оценить степень риска. Возможно, риски окажутся не столь существенными или неустранимыми, чтобы отказываться от покупки квартиры.

Можно ли заключать предварительный договор с обозначением предварительной цены в иностранной валюте?

Расчет в Украине производится исключительно в гривнах, однако есть возможность указать эквивалент суммы расчета в свободно конвертируемой валюте. Стороны могут указать, например, что сумма должна составлять эквивалент ста тысяч долларов США по курсу продажи доллара США в соответствующем банке или по курсу национального банка.

Как правильно указывать курс валюты – на момент заключения предварительного договора или основного?

Курс валюты указывается на момент заключения основного договора. И желательно привязываться к курсу валют в банке, к которому имеет отношение продавец, потому что курс национального банка не всегда соответствует курсу банка, через который будет производиться расчет.
Бывают дни, когда этот курс существенно отличается и продавец, сделавший привязку к курсу национального банка, может потерять в конце концов на этой разнице.

Как зафиксировать рассрочку платежа?

Например, когда при заключении договора была уплачена основная сумма, а в течение, например, года были произведены оставшиеся платежи.

Это желательно прописать в предварительном договоре, чтобы стороны понимали для себя, на каких условиях они будут составлять основной договор. Можно указать любую форму рассрочок, сроков, платежей, но проблема в том, что цена фиксируется в гривнах и если украинская гривна девальвирует, то учесть подобные риски уже невозможно.
Цена фиксируется в гривнах на день заключения основного договора. Дальше она может быть изменена. Покупатель обязан уплатить сумму в гривнах, зафиксированную в договоре купли-продажи.

Прописываются ли в предварительном договоре какие-либо условия его невыполнения?

Законодательством не предусмотрены никакие штрафные санкции и ответственность продавца или покупателя за невыполнение условий предварительного договора. Есть единственная норма, говорящая, что сторона, по вине которой не состоялось подписание предварительного договора, обязана возместить потери другой стороне. Перечень того, какие потери должны быть возмещены стороной, нарушившей предыдущий договор, не определен. Поэтому сторонам в предыдущем договоре следует указать, какие именно потери виновная сторона будет возмещать другой стороне.
Это могут быть затраты на оценку недвижимости, на подготовку документов, на рекламные услуги, на услуги риэлтора, возможно сумма за отказ от имеющихся в данный момент арендаторов. Если все это не указать, то через суд будет очень сложно доказать, что именно эти убытки понесла сторона, их суть и размер.

Возвращается ли залог и подписка, если договор будет отменен?

Да, действительно термины залог и аванс часто применяются в контексте оформления сделок с недвижимостью. В Гражданском кодексе четко не прописано, чем платеж – авансом, задатком, гарантийным обязательством или чем-то четвертым. Но судебная практика показывает, что деньги, переданные по предварительному договору, являются авансом и если стороны считают, что сторона по вине которой не состоялась подписания основного договора должна понести штрафные санкции, желательно, чтобы эти штрафные санкции не были кратны размеру этого аванса, а отмечались конкретной фиксированной суммой.

Судебная практика показывает, что термин залог нельзя использовать при подписании основного договора, хотя большинство риэлторов при подписании договора используют именно этот термин. На самом деле это не залог, а аванс. В Гражданском кодексе срок залог так выписан, что его нельзя использовать как инструмент предварительного договора. Например, нет юридически обоснованной возможности вписать в договор обязательства то, что если продавец не выполнил свои обязательства, он будет обязан вернуть залоговую сумму в двойном размере, этот подход нельзя использовать в тексте предварительного договора.

Залог так прописан в действующем законодательстве, что уже должны иметь место любые обязательства (денежные), например договор купли-продажи, а затем стороны имеют возможность договориться о залоге.

Можно ли посредством предварительного договора обязать продавца подписать основной договор и передать объект недвижимости покупателю?

Действительно, часто в предварительных договорах указываются условия, обязывающие будущего продавца передать будущему покупателю недвижимое имущество, несмотря на то, что он откажется, но закон не предусматривает возможности для покупателя. Если продавец откажется от сделки, покупатель не может через суд обязать продавца даже после внесения всей суммы после подписания предварительного договора. То есть единственная возможность – использование инструмента штрафных санкций за невыполнение условий договора.

Гражданский кодекс не предусматривает заставить продавца продать недвижимое имущество покупателю на основе предварительного договора или перевести право собственности на покупателя в результате каких-либо судебных решений. Есть единственное решение хозяйственного кодекса, если стороны подписали предварительный договор и договорились о том, что какая-либо из сторон направит другой текст основного договора и этот текст одобрен сторонами, тогда сторона может обращаться в суд о недействительности действий второй стороны. При этом одна сторона в этом случае должна быть либо юридическим лицом, либо как минимум частным предпринимателем.

Обязательно ли, чтобы одна из сторон была собственником имущества?

Если речь идет о предварительном договоре, то нет жестких требований, чтобы сторона продавца, подписывающая предварительный договор и заявляющая о намерении продажи недвижимого имущества балла собственником этого имущества. У нас, например, наследники, которые еще не вошли в права собственности, а войдут только через полгода, имеют право подписывать предварительный договор.

Не редкие случаи, когда предложенный участок (например) еще не приватизирован, отсутствуют средства для его приватизации, подписывается предварительный договор по которому продавец обязуется провести приватизацию имущества и участки, которые позволят управлять данным имуществом.

Как проверить наличие имущества у продавца?

В первую очередь, можно зайти на сайт министерства юстиции Украины, пройти аутентификацию и проверить наличие соответствующего имущества у продавца и наличие его в реестре. Однако в настоящее время не все объекты размещены в базе. Вы можете обратиться к нотариусу, он запросит БТИ на имущество, зарегистрированное до 2013-2014 года и получит информацию, принадлежит ли данная недвижимость вашему продавцу.

Что должен проверять нотариус, когда к нему обращаются с целью купли-продажи недвижимости?

При составлении предварительного договора отсутствуют какие-либо перечни для проверки нотариусом при заключении предварительного договора. В настоящее время введен реестр должников, в отношении которых открыты исполнительные действия. Однако практика показывает, что профессиональные нотариусы, специализирующиеся в недвижимости, в любом случае осуществляют все эти проверки, чтобы в дальнейшем они не помешали заключению основного договора. И, как правило, нотариус уведомляет покупателя о наличии условий, препятствующих составлению основного договора, и если невозможно снять эти ограничения, нотариус не рекомендует продление сделки или предлагает тщательно обдумать ее продление и оформление.

Требует ли закон разрешения супруга (жены) для заключения предварительного договора?

По результатам реализации договора о купле-продаже недвижимости происходит распоряжение общим имуществом и обязательно разрешение супругов.
Для продавца разрешение супругов при составлении предварительного договора согласие супругов не обязательно, поскольку это не является распоряжением общей собственностью. Однако желательно при подписании предварительного договора получить на все эти действия разрешение супругов.

Нужно ли получить разрешение органов опеки на подписание предварительного договора, если прописан малолетний ребенок?

Если прописаны малолетние или несовершеннолетние дети, то для подписания основного договора согласие органов опеки обязательно, для подписания предыдущего договора это не обязательно, но нужно иметь в виду, что нужно планировать время на перерегистрацию несовершеннолетних детей на другой объект недвижимости.

Можно ли требовать моральной компенсации кроме указанных в законе платежей, если одна из сторон уклоняется от выполнения обязательств по предварительному договору?

Требовать компенсацию можно только по убыткам, которые являются результатом невыполнения условий договора другой стороной. Это ущерб связан с подготовкой документов, оценкой объекта, юридические и нотариальные услуги, затраты на подготовку объекта к продаже и т.д.
Компенсация морального ущерба не предусмотрена.

Какие расходы несут стороны при заключении предварительного договора?

Если говорить о Киеве, стоимость заключения договора может колебаться от 500 до 3000-5000 грн. Это зависит от сложности предварительного договора, стоимости услуг частного нотариуса и разных условий указанных в договоре.
Если стороны предусматривают передачу аванса по предварительному договору, такой договор подпадает под условие договоров, предусматривающих оценку и от суммы аванса стороны должны уплатить государственному или частному нотариусу государственный налог в размере 1% от суммы аванса. Это обязательный платеж, однако на эту сумму будет уменьшена государственная пошлина при заключении основного договора.

Для основного договора купли-продажи квартиры обязательны: 1% государственный налог за совершение нотариальных действий (от общей суммы, которая уменьшается, если была предоплата при заключении предварительного договора, если сторонами была обозначена значительная сумма аванса).

Пример
Фактическая сумма договора составляет 100 тысяч долларов.
Фактическая сумма предоплаты составляет 20 тыс. долларов США
Оставшаяся сумма равномерно выплачивается в течение определенного количества лет
1% рассчитывается не из аванса, оплачиваемого покупателем, а из общей, зафиксированной в договоре суммы

Можно ли переоформить квартиру другого региона в Киеве?

Нужно уточнить, что подразумевается под термином "переоформить":

• купля-продажа квартиры
• или дарение квартиры
• или обмен квартиры
• или оформление квартиры по наследству
• или оформление квартиры по договору пожизненного содержания

В общем случае, чтобы переоформить квартиру в Киеве необходимо, чтобы имело место хотя бы одно условие:

• или Владелец квартиры прописан в Киеве
• или Покупатель квартиры прописан в Киеве
• или квартира находится на территории Киева

Консультации нотариусов по недвижимости

Ваш вопрос

Ваше имя

Email *

Телефон *

Отправить