Зразок попереднього договору купівлі-продажу квартири

Оформлення та переоформлення нерухомості, реєстрація права власності, витяг з реєстру

ОТРИМАТИ ПОСЛУГУ ⤵

Спосіб оформлення нерухомості:

• Дарування нерухомості (дарча)
• Переписати нерухомість на родича
• Купівля-продаж нерухомості
• Спадкування нерухомості
• Переоформлення після смерті
• Іпотека
• Обмін
• Розподіл майна
• Переуступка
• Реєстрація права власності
• Отримання витягу (довідки) з Єдиного реєстру
• інший варіант

Тип нерухомості:

• Квартира (частина квартири)
• Будинок
• Приміщення
• Земельна ділянка, пай
• Гараж

Статус нерухомості:

• Первинна (новобудова)
• Вторинна

Ваш статус:

• Продавець (власник)
• Одержувач (обдарований, покупець, спадкоємець...)
• Довірена особа
• Фахівець з нерухомості

Ваше ім'я

Email *

Телефон *

Відправити

Нотаріус з питань нерухомості

Вибір нотаріуса для оформлення нерухомості

В якому районі вам зручно оформити документи:

• Голосіївський
• Дарницький
• Деснянський
• Дніпровський
• Оболонський
• Печерський
• Подільський
• Святошинський
• Солом'янський
• Шевченківський
• Хочу щоб нотаріус приїхав до мене

Ваше ім'я

Email *

Телефон *

Відправити

Чи обов’язково нотаріально завіряти договір купівлі-продажу квартири?

Якщо йдеться про основний договір купівлі-продажу – так, обов’язково!
Це визначено законодавством України.

Якщо говорити про попереднє – Цивільне законодавство не дає однозначної відповіді на це питання. Ніде не вказується, що попередній договір має складатися виключно у нотаріальній формі. З іншого боку, договір, не оформлений нотаріально, це просто домовленість на словах і не має юридичної сили. Іншими словами, у разі недотримання однієї зі сторін своїх зобов’язань довести свої права буде неможливо.

Законодавство надало досить широку свободу визначення умов попереднього договору. Достатньо того, що одна сторона зобов’язується у певний термін продати об’єкт нерухомості іншій стороні. Якщо сторони в попередньому договорі обмовили інші умови, то вони також є обов’язковими до виконання.

Практика показує, що правильним буде складати попередній договір у тій самій формі, в якій складатиметься основний договір купівлі-продажу. Це показала і практика самих нотаріусів та рішення судових інстанцій, які розглядали ці питання та дійшли думки, що попередній договір про продаж нерухомості має засвідчуватися нотаріально.

Крім того, зустріч сторін угоди в нотаріальній конторі дає можливість під наглядом нотаріуса обумовити більшість назрілих питань, закріпити їх у конкретній угоді та посилатися на них у подальшому основному договорі.

Наприклад, якщо у попередньому договорі було зазначено, що за посвідчення договору платить покупець та фіксується ціна, це вказує на те, що
– друга сторона висловила намір сплатити витрати по угоді
– ця сторона не планує шукати інших покупців та розривати цю угоду

Аналогічно і для покупця, це означає – не шукати інших пропозицій щодо нерухомості після підписання попереднього договору.

Людям, які запевняють у нотаріуса договори, не доводиться стикатися з неповерненнями та шахраями.

Як правило непорядні продавці уникають нотаріального запевнення, (бо розуміють, що нотаріус все перевірятиме) і воліють укладати не нотаріальні договори, а “договори” на типових шаблонах заготовлених агентствами нерухомості і тоді у продавця є можливості для зловживань, наприклад, взяти завдаток або аванс одразу у кількох потенційних покупців, а потім зникнути.

Чи прив’язані місце знаходження нерухомості або покупця (продавця) до певного місця?

Дії нотаріуса, що здійснює посвідчення купівлі-продажу нерухомості, здійснюються або в межах дії конкретних нотаріусів, або у визначених з розміщенням нерухомості районах, або в місцях розташування та реєстрації сторін передбачуваної угоди. У принципі, будь-який нотаріус має можливість засвідчити попередній договір про купівлю-продаж нерухомості в будь-якій країні.

Будь-який нотаріус, зареєстрований в м. Київ, може завіряти договори купівлі-продажу нерухомості по всьому місту Києву.

Чи є потреба у попередньому договорі викладати всі умови основного договору чи тільки головні умови?

Сторони не зобов’язані викладати в попередньому договорі всі умови, проте зрозуміло, що якщо не зазначено суттєвих умов, попередній договір втрачає значну частину своєї ваги і нівелюється як такий.
Необхідно вказати ціну, яку можна “прив’язати” до іноземної валюти, порядок розрахунків – до підписання основного договору, під час його підписання або матиме місце розстрочка, витрати та порядок передачі нерухомого майна та інші суттєві для обох сторін умови.

Чи обов’язково в попередньому договорі вказувати ціну?

Не обов’язково, проте тоді цей договір опускається до документа, який нікому не дає жодних гарантій, він втрачає практичний зміст. Наприклад, якщо в попередньому договорі застережено, що квартиру буде продано, але не вказано суму за яку здійснюватиметься продаж, то де гарантія, що продавець не встановить цю суму «зі стелі».

Чи можливо змінити суму угоди?

Сторони можуть відійти від попередніх угод та домовитися про нові ціни, порядки розрахунків та домовитися про нові, але зверніть увагу – домовитися, а не диктувати умови.

Як часто забудовники зловживають своїми правами?

Фактично забудовники не зловживають.
Юридичний відділ забудовника створює таку форму договору, яка дозволяє їм переривати, переадресовувати, маніпулювати тощо умовами договору.

Забудовники досить часто створюють ситуації, при якій займають позицію – або підписуєте договір або не підписуйте взагалі. Вони працюють за типовими договорами, не хочуть працювати інакше і не бажають розпочинати тривалі дискусії з приводу обговорення будь-яких пунктів договору.

У таких випадках оптимальним було б попереднє вивчення юристом або нотаріусом умов договору та реальних обставин його укладання для того, щоб кваліфіковано оцінити ступінь ризиків. Можливо, ризики виявляться не настільки суттєвими або непереборними, щоб відмовлятися від покупки квартири.

Чи можна складати попередній договір з позначенням попередньої ціни в іноземній валюті?

Розрахунок в Україні здійснюється виключно у гривнях, однак є можливість вказати еквівалент суми розрахунку у вільно конвертованій валюті. Сторони можуть зазначити, наприклад, що сума має становити еквівалент ста тисяч доларів США за курсом продажу долара США у відповідному банку або за курсом національного банку.

Як правильно вказувати курс валюти – на момент підписання попереднього договору чи основного?

Курс валюти вказується на момент підписання основного договору. І бажано прив’язуватися до курсу валют у банку, до якого має відношення продавець, тому що курс національного банку не завжди відповідає курсу банку, через який буде проводитися розрахунок.
Бувають дні, коли цей курс суттєво відрізняється і продавець, який зробив прив’язку до курсу національного банку, може втратити зрештою на цій різниці.

Як зафіксувати розстрочку платежу?

Наприклад, коли при укладанні договору було сплачено основну суму, а протягом, наприклад, року було здійснено решту платежів.

Це бажано прописати в попередньому договорі, щоб сторони розуміли для себе на яких умовах вони становитимуть основний договір. Можна вказати будь-яку форму розстрочок, термінів, платежів, але є проблема в тому, що ціна фіксується у гривнях і якщо українська гривня девальвує, то врахувати подібні ризики вже неможливо.
Ціна фіксується у гривнях на день підписання основного договору. Далі вона може бути змінена. Покупець зобов’язаний сплатити суму у гривнях, яка зафіксована у договорі купівлі-продажу.

Чи прописуються в попередньому договорі будь-які умови його невиконання?

Законодавством не передбачено жодних штрафних санкцій та відповідальності продавця чи покупця за невиконання умов попереднього договору. Є єдина норма, яка говорить, що сторона, з вини якої не відбулося підписання попереднього договору, зобов’язана відшкодувати втрати іншій стороні. Перелік того, які саме втрати мають бути відшкодовані стороною, яка порушила попередній договір, не визначено. Тому сторонам у попередньому договорі слід зазначити, які саме втрати винна сторона відшкодовуватиме іншій стороні.
Це можуть бути витрати на оцінку нерухомості, на підготовку документів, на рекламні послуги, на послуги ріелтора, можливо сума за відмову від орендарів, які є в даний момент. Якщо все це не вказати, то через суд буде дуже складно довести, що саме ці збитки зазнала сторона, їхня суть та розмір.

Чи повертається застава та передплата якщо договір буде скасовано?

Так, дійсно терміни застава та аванс часто застосовуються в контексті оформлення угод із нерухомістю. У Цивільному кодексі чітко не прописано, чим є платіж – авансом, завдатком, гарантійним зобов’язанням чи чимось четвертим. Але судова практика показує, що гроші, передані за попереднім договором, є авансом і якщо сторони вважають, що сторона з вини якої не відбулася підписання основного договору повинна понести штрафні санкції, бажано, щоб ці штрафні санкції не були кратні розміру цього авансу, а позначалися конкретною фіксованою сумою.

Судова практика показує, що термін заставу не можна використовувати під час підписання основного договору, хоча більшість ріелторів під час підписання договору використовують саме цей термін. Насправді, це не застава, а аванс. У Цивільному кодексі термін заставу так виписано, що його не можна використовувати як інструмент попереднього договору. Наприклад, немає юридично обгрунтованої можливості вписати у договір зобов’язання те, що й продавець не виконав свої зобов’язання, він буде зобов’язаний повернути заставну суму у подвійному розмірі, цей підхід не можна використовувати у тексті попереднього договору.

Застава так прописана в чинному законодавстві, що вже повинні мати місце будь-які зобов’язання (грошові), наприклад, договір купівлі-продажу, а тоді сторони мають можливість домовитися про заставу.

Чи можна за допомогою попереднього договору зобов’язати продавця підписати основний договір та передати об’єкт нерухомості покупцю?

Дійсно, часто в попередніх договорах зазначаються умови, які зобов’язують майбутнього продавця передати майбутньому покупцю нерухоме майно, незважаючи на те, що він відмовиться, але закон не передбачає такої можливості для покупця. Якщо продавець відмовиться від угоди, покупець не може через суд зобов’язати продавця, навіть після внесення всієї суми після підписання попереднього договору. Тобто єдина можливість – використання інструменту штрафних санкцій за невиконання умов договору.

Цивільний кодекс не передбачає змусити продавця продати нерухоме майно покупцю на основі попереднього договору або перевести право власності на покупця внаслідок будь-яких судових рішень. Є єдине рішення господарського кодексу, якщо сторони підписали попередній договір та домовилися про те, що якась із сторін направить інший текст основного договору та цей текст схвалений сторонами, тоді сторона може звертатися до суду про недійсність дій другої сторони. При цьому одна сторона в цьому випадку має бути або юридичною особою, або як мінімум приватним підприємцем.

Чи обов’язково, щоб одна із сторін була власником майна?

Якщо йдеться про попередній договір, то немає жорстких вимог, щоб сторона продавця, яка підписує попередній договір і заявляє про намір продажу нерухомого майна балу власником цього майна. У нас, наприклад, спадкоємці, які ще не увійшли до прав власності, а увійдуть лише через півроку, мають право підписувати попередній договір.

Не поодинокі випадки, коли запропонована ділянка (наприклад) ще не приватизована, відсутні кошти для її приватизації, підписується попередній договір за яким продавець зобов’язується провести приватизацію майна та ділянки, які дадуть можливість управляти даним майном.

Як можна перевірити наявність майна у продавця?

Насамперед можна зайти на сайт міністерства юстиції України, пройти автентифікацію та перевірити наявність відповідного майна у продавця та наявність його у реєстрі. Однак на даний момент не всі об’єкти розміщені у базі. Ви можете звернутися до нотаріуса, він зробить відповідний запит до БТІ на майно, зареєстроване до 2013-2014 року та отримає інформацію, чи належить дана нерухомість вашому продавцю.

Що повинен перевіряти нотаріус, коли до нього звертаються з метою купівлі-продажу нерухомості?

При складанні попереднього договору відсутні будь-які переліки для перевірки нотаріусом під час укладання попереднього договору. Наразі запроваджено реєстр боржників щодо яких відкрито виконавчі дії. Однак практика показує, що професійні нотаріуси, що спеціалізуються в нерухомості, у будь-якому випадку здійснюють усі ці перевірки, щоб у подальшому вони не стали на заваді укладання основного договору. І, як правило, нотаріус повідомляє покупцю про наявність умов, що перешкоджають складання основного договору, і якщо неможливо зняти ці обмеження, нотаріус не рекомендує продовження угоди або пропонує ретельно обміркувати її продовження та оформлення.

Чи вимагає закон дозвіл чоловіка (дружини) для укладання попереднього договору?

За наслідками реалізації договору про купівлю-продаж нерухомості відбувається розпорядження спільним майном і тут обов’язково дозвіл подружжя.
Для продавця дозвіл подружжя при складанні попереднього договору згода подружжя не є обов’язковим оскільки це не є розпорядженням спільною власністю. Однак бажано при підписанні попереднього договору отримати на всі ці дії дозвіл подружжя.

Чи потрібно отримати дозвіл органів опіки на підписання попереднього договору, якщо прописана малолітня дитина?

Якщо прописані малолітні чи неповнолітні діти, то для підписання основного договору згода органів опіки є обов’язковою, для підписання попереднього договору це не є обов’язковим, але потрібно мати на увазі, що потрібно планувати час на перереєстрацію неповнолітніх дітей на інший об’єкт нерухомості.

Можна вимагати моральну компенсацію, крім зазначених у законі платежів, якщо одна із сторін ухиляється від виконання зобов’язань за попереднім договором?

Вимагати компенсацію можна лише за збитками, які є результатом невиконання умов договору іншою стороною. Це збитки пов’язані з підготовкою документів, оцінкою об’єкта, юридичні та нотаріальні послуги, витрати на підготовку об’єкта до продажу і т.д.
Компенсації моральних збитків не передбачено.

Які витрати несуть сторони під час укладання попереднього договору?

Якщо говорити про Київ, то вартість укладення договору може коливатися від 500 до 3000-5000 грн. Це залежить від складності попереднього договору, вартості послуг приватного нотаріуса і від різних умов зазначених у договорі.
Якщо сторони передбачають передачу авансу за попереднім договором, такий договір підпадає під умову договорів, що передбачають оцінку, і від суми авансу сторони повинні сплатити державному або приватному нотаріусу державний податок у розмірі 1% від суми авансу. Це обов’язковий платіж, проте на цю суму буде зменшено державне мито під час укладання основного договору.

Для основного договору купівлі-продажу квартири обов’язковими є: 1% державний податок за вчинення нотаріальних дій (від загальної суми, яка зменшується, якщо була попередня оплата під час укладання попереднього договору, якщо сторонами було позначено значну суму авансу).

Приклад
Фактична сума договору складає 100 тисяч доларів США.
Фактична сума передоплати складає 20 тис. доларів США
Сума, що залишилася, рівномірно виплачується протягом певної кількості років
1% вираховується не з авансу, який оплачувався покупцем, а із загальної, зафіксованої у договорі суми

Чи можна переоформити квартиру іншого регіону України в Києві?

Потрібно уточнити, що мається на увазі під терміном “переоформити”:

• купівля-продаж квартири
• або дарування квартири
• або обмін квартири
• або оформлення квартири у спадок
• або оформлення квартири за договором довічного утримання

У загальному випадку, щоб переоформити квартиру в Києві необхідно, щоб мала місце хоча б одна умова:

• або Власника квартири прописано у Києві
• або Покупець квартири прописаний у Києві
• або квартира знаходиться на території Києва

Консультації нотаріусів з нерухомості

Ваше питання

Ваше ім'я

Email *

Телефон *

Відправити