Оформлення нерухомості (Україна, 2022)

Договір купівлі-продажу нерухомості

Нотаріус Київ

Основний договір купівлі-продажу нерухомості



Текст, форма та базовий зміст договору купівлі-продажу квартири або іншої нерухомості на сьогоднішній день достатньо опрацьовано, уніфіковано та врегульовано нотаріусами Києва, які спеціалізуються на засвідченні угод з нерухомістю.

Більш важливим та суттєвим є створення таких умов, за яких було б гарантовано безпеку як продавця, так покупця нерухомості.

Ці умови забезпечуються відображенням у договорі низки істотних фактів, наприклад, підтвердженням права власності, задекларованої ціни об’єкта нерухомості, згодою чоловіка (дружини) на продаж, відсутністю на площі зареєстрованих осіб, відсутністю боргів, арешту, обтяжень, процедурою оплати тощо.

Докладніше про це, у консультації нотаріусів




Зразок основного договору купівлі-продажу нерухомості

Зразок договору купівлі-продажу нерухомості (PDF)

Ваш браузер не підтримує PDF: Завантажте документ окремо< /a>

Зразок договору купівлі-продажу нерухомості (Text)

Договір купівлі-продажу нерухомості
П.І.Б., надалі іменований(а) Продавець, з одного боку і П.І.Б., надалі іменований(ий) Покупець, з іншого боку, разом іменовані Сторони, а окремо — Сторона, уклали цей договір про наступне.

[П.І.Б.], який (яка) надалі іменується Продавець, з одного боку і [П.І.Б.], що надалі іменується Покупець, з іншого боку, які разом іменуються Сторони, а окремо – Сторона, уклали цей договір про таке.
1. Предмет договору
1.1 Продавець передає квартиру (далі – Об’єкт нерухомості) у власність Покупця, а Покупець зобов’язується прийняти Об’єкт нерухомості і сплатити за нього визначену цим договором грошову суму.
1.2 Об’єкт нерухомості, який розташований за адресою: [адреса Об’єкта нерухомості, яка зазначена у правовстановлюючому документі], має наступні характеристики: [характеристики Об’єкта нерухомості згідно з технічним паспортом БТІ].
1.3 Право власності Продавця на Об’єкт нерухомості підтверджується: [назва, номер, дата правоустановчого документа], [реєстраційний номер, дата реєстрації правоустановчого документа].
1.4 Вартість Об’єкта нерухомості, що визначена на підставі Звіту про оцінку майна № [необхідно вказати номер] від [вказати дату], що складений [необхідно вказати назву суб’єкта оціночної діяльності], становить [необхідно зазначити вартість майна як цифрами, так і словами].

2. Ціна договору
2.1 Покупець зобов’язується сплатити Продавцю за Об’єкт нерухомості [ціна цифрами і прописом] гривень.
2.2 Покупець протягом [цифра] [оберіть: календарних, робочих або банківських] днів з моменту укладення цього договору зобов’язується оплатити Об’єкт нерухомості .
2.3 Розрахунки між Сторонами здійснюються у безготівковій формі.

3. Особливі умови
3.1 Право власності на Об’єкт нерухомості переходить від Продавця до Покупця з моменту нотаріального посвідчення цього договору.
3.2 Продавець підтверджує, що особи, які проживають (зареєстровані) в Об’єкті нерухомості на момент укладення договору, не заперечують проти виселення (зняття з реєстрації) у строк до [зазначити строк, протягом якого повинне відбутися виселення або зняття з реєстрації].
3.3 Продавець і Покупець своїми підписами під цим договором підтверджують, що вони не допустили помилки при укладенні цього договору, в тому числі при визначенні суми, за яку здійснюється купівля-продаж Об’єкта нерухомості, що цей договір не є фіктивним і укладається із наміром дійсно створити правові наслідки, що умови даного договору зрозумілі і відповідають реальній домовленості Сторін, що кожна зі Сторін однаково розуміє значення, умови цього договору та його правові наслідки, що умови даного договору не є невигідними для Сторін.
3.4 Підписанням цього договору Продавець підтверджує, що він не перебуває у фактичних шлюбних відносинах з іншою особою і має усі права на укладення цього договору.
3.5 Покупець підтверджує, що Об’єкт нерухомості оглянутий ним перед укладенням цього договору. Недоліків, які перешкоджають використанню Об’єкта нерухомості за призначенням, на момент огляду не виявлено.
3.6 У третіх осіб відсутні майнові права на Об’єкт нерухомості.
3.7 Об’єкт нерухомості вільний від обтяжень.

4. Обов’язки Сторін
4.1 Продавець зобов’язаний передати Покупцю Об’єкт нерухомості у день укладення цього договору.
4.2 Продавець зобов’язаний передати Покупцю Об’єкт нерухомості в належному стані, придатним до використання за його цільовим призначенням, разом з усіма технічними, правоустановчими та іншими документами, необхідними для використання Об’єкта нерухомості за цільовим призначенням.
4.3 Приймання-передача Об’єкта нерухомості оформляється відповідним Актом, в якому описується його технічний стан.
4.4 Продавець зобов’язаний вступити у справу на стороні Покупця, якщо третя особа на підставах, які виникли до продажу Об’єкта нерухомості, пред’явить до Покупця позов, предметом якого є позбавлення або обмеження Покупця у володінні, користуванні та (або) розпорядженні Об’єктом чи його частиною.
4.5 Витрати на нотаріальне посвідчення цього договору покладаються на Покупця.
4.6 Покупець зобов’язаний прийняти у Продавця Об’єкт нерухомості у строк, встановлений для його передання.
4.7 Покупець зобов’язаний здійснити оплату Об’єкта нерухомості, установлену цим договором.

5. Відповідальність Сторін
5.1 У випадку порушення своїх зобов’язань за цим договором Сторони несуть відповідальність, визначену цим договором та чинним законодавством України. Порушенням зобов’язання є його невиконання або неналежне виконання.
5.2 Після спливу строку, протягом якого Об’єкт нерухомості повинен бути переданий Покупцю, Покупець має право безперешкодного доступу і не несе відповідальності за речі, залишені Продавцем на Об’єкта нерухомості.
5.3 Продавець несе відповідальність за збереження Об’єкта нерухомості до передання його Покупцю. У разі знищення Об’єкта нерухомості до його передання Покупцю, але після укладення цього договору та здійснення Покупцем оплати (повної або часткової) Об’єкта нерухомості, Продавець зобов’язаний повернути грошові кошти, отримані від Покупця за цим договором.
5.4 Продавець несе відповідальність за передання всіх документів, які він має, необхідних для використання Об’єкта нерухомості за цільовим призначенням.
5.5 У разі позбавлення Покупця права власності на Об’єкт нерухомості за рішенням суду на підставах, які виникли до продажу Об’єкту нерухомості, Продавець зобов’язаний відшкодувати Покупцю завдані ним збитки, якщо Покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.
5.6 За кожний день прострочення оплати Об’єкта нерухомості, Покупець сплачує Продавцю неустойку в розмірі [цифрами] % від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов’язання.
6. Порядок зміни і розірвання договору
6.1 Зміни, доповнення до цього договору допускаються за взаємною згодою Сторін.
6.2 Цей договір може бути припинений (в тому числі шляхом розірвання) в порядку та на підставах, передбачених цим договором та чинним законодавством України.
6.3 Правочин, що вносить зміни до цього договору, має бути нотаріально посвідчений.

7. Порядок вирішення спорів
7.1 Усі розбіжності і спори, які можуть виникнути між Сторонами у зв’язку з виконанням цього договору, вирішуються шляхом переговорів.
7.2 У разі якщо Сторони в результаті переговорів не змогли досягти взаємної згоди щодо розбіжностей, що виникли, а також у разі якщо одна зі Сторін ухиляється від проведення переговорів, спір вирішується в судовому порядку, встановленому законодавством України.

8. Прикінцеві положення
8.1 Сторони підтверджують, що цей договір містить усі істотні умови, передбачені для договорів цього виду, і жодна зі Сторін не посилатиметься в майбутньому на недосягнення згоди за істотними умовами договору як на підставу вважати його неукладеним або недійсним.
8.2 Сторони підтверджують, що в разі якщо будь-яка умова цього договору стане або буде визнана недійсною у зв’язку з невідповідністю закону, то така умова не братиметься до уваги або ж Сторонами будуть вжиті заходи щодо зміни договору тією мірою, щоб зробити договір дійсним і зберегти в повному обсязі наміри Сторін.
8.3 Після підписання цього договору усі попередні переговори щодо нього, переписка, попередні договори і протоколи про наміри з питань, які так чи інакше стосуються цього договору, втрачають юридичну силу.
8.4 Усі правовідносини, що виникають у зв’язку з виконанням цього договору і не врегульовані ним, регламентуються нормами чинного законодавства України.
8.5 Сторони надали одна одній згоду на обробку, поширення та використання персональних даних, що містяться у даному договорі, додатках до нього, актах, що укладаються на його виконання, з метою [належного виконання умов даного договору] та відповідно до чинного законодавства України.
8.6 Доступ третім особам до персональних даних надається лише у випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.
8.7 Сторони засвідчують, що підписанням даного договору вони є повідомленими про володільця персональних даних, склад та зміст зібраних персональних даних, права володільця персональних даних та осіб, яким передаються зазначені персональні дані.
8.8 При посвідчені даного правочину нотаріусом встановлено особи Сторін [у разі потреби додати фразу: та встановлено особи та перевірені повноваження їх представників], перевірена їх дієздатність, відповідність волі і волевиявлення Сторін, встановлені їх дійсні наміри, відсутність у Сторін заперечень щодо кожної з умов правочину, перевірена відповідність правочину вимогам закону і дійсним намірам Сторін, роз’яснені наслідки укладення й нотаріального посвідчення правочину.
8.9 Кожна зі Сторін однаково розуміє значення, умови правочину, його правові наслідки та є ознайомленою з його змістом, про що свідчать підписи, здійснені ними у присутності нотаріуса.
8.10 Цей договір складено у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких призначено для зберігання у справах нотаріуса [ім’я та ініціали нотаріуса, нотаріальний округ], а решта – по одному для кожної Сторони.

Обов’язкові елементи договору купівлі-продажу нерухомості

  • ідентифікація об’єкта нерухомості (адреса)
  • технічні характеристики (площа, кількість кімнат, поверхів…)
  • ціна об’єкта
  • дата надання нерухомості від продавця до покупця

Попередній договір купівлі-продажу нерухомості


Попередній договір є договором, який фіксує наміри.
Попередній договір містить у собі набір характеристик, термінів та умов за якими сторона покупця та сторона продавця зобов’язуються укласти основний договір купівлі-продажу у майбутньому.

В побуті, як попередні договори, найбільш поширені:

  1. Договір авансу або задатку
  2. Попередній договір із забудовником

У першому випадку, попередній договір використовується коли купити квартиру в ще не збудованому та/або не зданому будинку, неможливо.
Але коли цей будинок і ваша квартира в ньому будуть побудовані і здані в експлуатацію. Наявність попереднього договору із забудовником, у якому заздалегідь обумовлено умови інвестування, будівництва та передачі нерухомості у власність, дозволяє мати певні гарантії того, що згодом ви станете повноправним власником квартири.

У другому випадку, попередній договір використовується одночасно як договір задатку та договір у якому можуть фіксуватися як наміри сторін, так і ціна, порядок розрахунку, витрати, хто оплачує послуги ріелтора та нотаріуса, термін передачі нерухомого майна, інші суттєві для сторін умови та гарантії. У цьому випадку попередній договір – це той інструмент, який допомагає сторонам зустрітися і заздалегідь узгодити всі питання, які можуть виникнути при складанні основного договору, визначити рамки, межі в яких вони зможуть уникнути конфліктів і претензій, а нотаріусу заздалегідь підготувати всі істотні умови основного договору

Зразок попереднього договору купівлі-продажу квартири

Зразок попереднього договору купівлі-продажу нерухомості (PDF)

Ваш браузер не підтримує PDF: Завантажте документ окремо

Зразок попереднього договору купівлі-продажу нерухомості (Text)

Попередній договір купівлі-продажу нерухомості
П.І.Б., надалі іменований Продавець, з одного боку і П.І.Б. надалі іменований Покупець, з іншого боку, разом іменовані Сторони, а окремо — Сторона, уклали цей договір про наведене нижче.

1. Предмет договору
1.1 Сторони зобов’язуються протягом строку, укласти договір купівлі-продажу [вкажіть вид нерухомого майна, наприклад: квартири, кімнати, будинку, нежитлового приміщення] (далі – Основний договір) на умовах, установлених цим договором.
1.2 [Вкажіть вид нерухомого майна, наприклад: квартира, кімната, будинок, нежитлове приміщення] (далі – Об’єкт нерухомості), який є предметом Основного договору і знаходиться за адресою: [адреса об’єкта нерухомості, зазначеного в правоустановчому документі].
1.3 Сторони зобов’язуються укласти Основний договір не пізніше [цифра] [оберіть: календарних, робочих] днів з моменту набуття чинності Попереднього договору.
1.4 Право власності Продавця на Об’єкт нерухомості підтверджується таким документом: [назва, номер, дата правоустановчого документа] та Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно [номер та дата витягу].
1.5 Вартість Об’єкта нерухомості, що визначена на підставі Звіту про оцінку майна № [необхідно вказати номер] від [вказати дату], що складений [необхідно вказати назву суб’єкта оціночної діяльності], становить [необхідно зазначити вартість майна як цифрами, так і словами].
1.6 Об’єкт нерухомості знаходиться на земельній ділянці площею [зазначити площу земельної ділянки] га, кадастровий номер [зазначити кадастровий номер земельної ділянки], яка належить Продавцю на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку [зазначити реквізити державного акта на право власності на земельну ділянку].
1.7 Основний договір укладається шляхом пропозиції однієї Сторони укласти Основний договір і прийняття пропозиції другою Стороною.
1.8 Пропозицію укласти Основний договір може зробити кожна із Сторін такого договору. Пропозиція укласти Основний договір має містити істотні умови Основного договору, включаючи умови, обумовлені цим договором.
1.9 Істотна умова Основного договору: Продавець зобов’язується передати Об’єкт нерухомості у власність Покупця, а Покупець зобов’язується прийняти Об’єкт нерухомості та оплатити його ціну в сумі [цифра] [(прописом)] грн.
1.10 Якщо Основний договір внаслідок ухилення однієї із Сторін не буде укладено в строк, то на винну Сторону накладається штраф у розмірі [цифра] гривень.
1.11 Цей договір діє протягом [вкажіть строк].
2. Порядок оплати
2.1 На підтвердження дійсних намірів Сторін в укладенні Основного договору Покупець передає Продавцю грошові кошти в розмірі [цифра] [(прописом)] грн., а Продавець своїм підписом під цим договором підтверджує отримання таких коштів.
2.2 Зазначена сума розцінюється Сторонами як аванс за Основним договором, а при оформленні Основного договору сума, що підлягає передачі Покупцем Продавцеві, буде зменшена на суму, яка передана за цим договором.
2.3 Якщо Основний договір не буде укладений протягом обумовленого терміну, або якщо одна із Сторін не направить іншій Стороні пропозицію про його укладення, в такому випадки Продавець зобов’язується протягом [цифра] [виберіть: робочих, банківських, календарних] днів повернути Покупцю всі отримані за цим договором грошові кошти.
3. Об’єкт нерухомості
3.1 Сторони домовилися, що Об’єкт нерухомості на момент укладення Основного договору повинен відповідати таким істотним умовам:
3.1.1 мати такі характеристики: [вкажіть характеристики Об’єкта нерухомості, наприклад, якщо це квартира, то вкажіть скільки кімнат, їх метраж, загальний метраж тощо]. Характеристики Об’єкта нерухомості повинні підтверджуватися [вкажіть документ, яким Продавець підтверджує характеристики Об’єкта нерухомості];
3.1.2 мати таке цільове призначення: [вкажіть цільове призначення]. Цільове призначення повинне підтверджуватися [вкажіть документ, яким Продавець підтверджує цільове призначення];
3.1.3 знаходитися в такому технічному стані: [вкажіть стан Об’єкта нерухомості]. Технічний стан Об’єкта нерухомості повинен підтверджуватися [вкажіть документ, яким Продавець підтверджує стан Об’єкта нерухомості];
3.1.4 на Об’єкті нерухомості не повинно бути обтяжень (у т. ч. за договорами найму, оренди, довічного утримання та іншими договорами відчуження, користування Об’єктом нерухомості, шлюбними контрактами), як у межах, так і за межами України.
4. Особливі умови
4.1 Продавець підтверджує, що Об’єкт нерухомості на момент укладення цього договору нікому не продано, не подаровано, як внесок у статутний фонд юридичних осіб не передано, не відчужено іншим способом, не закладено, у податковій заставі не перебуває, у спорі та під забороною (арештом) не знаходиться.
4.2 На Об’єкт нерухомості немає прав у третіх осіб та інших обтяжень (у т. ч. за договорами найму, оренди, довічного утримання та іншими договорами відчуження, користування Об’єктом нерухомості, шлюбними контрактами), як у межах, так і за межами України.
4.3 Від Покупця не приховані обставини, що мають істотне значення для укладення цього договору.
4.4 Продавець і Покупець своїми підписами під цим договором підтверджують, що вони не допустили помилки при укладенні цього договору, у тому числі при визначенні ціни Об’єкта нерухомості, що договір не є фіктивним і укладається з наміром дійсно створити правові наслідки, що умови договору зрозумілі та відповідають реальній домовленості Сторін, що кожна із Сторін однаково розуміє значення, умови угоди та її правові наслідки, що умови договору не є невигідними для Сторін.
4.5 Підписанням цього договору Продавець підтверджує, що другий з подружжя дав згоду на відчуження Об’єкта нерухомості. Така згода оформлена в письмовій формі, засвідчена нотаріально та надана нотаріусу.
4.6 Підписанням цього договору Покупець підтверджує, що другий з подружжя дав згоду на придбання Об’єкта нерухомості.
4.7 Продавець зобов’язується під час дії цього договору не відчужувати Об’єкт нерухомості на користь третіх осіб.
5. Відповідальність Сторін
5.1 У випадку порушення своїх зобов’язань за цим договором Сторони несуть відповідальність, визначену цим договором та чинним законодавством України. Порушенням зобов’язання є його невиконання або неналежне виконання.
5.2 Після спливу строку, протягом якого Об’єкт нерухомості повинен бути переданий Покупцю, Покупець має право безперешкодного доступу і не несе відповідальності за речі, залишені Продавцем на Об’єкта нерухомості.
5.3 Продавець несе відповідальність за збереження Об’єкта нерухомості до передання його Покупцю. У разі знищення Об’єкта нерухомості до його передання Покупцю, але після укладення цього договору та здійснення Покупцем оплати (повної або часткової) Об’єкта нерухомості, Продавець зобов’язаний повернути грошові кошти, отримані від Покупця за цим договором.
5.4 Продавець несе відповідальність за передання всіх документів, які він має, необхідних для використання Об’єкта нерухомості за цільовим призначенням.
5.5 У разі позбавлення Покупця права власності на Об’єкт нерухомості за рішенням суду на підставах, які виникли до продажу Об’єкту нерухомості, Продавець зобов’язаний відшкодувати Покупцю завдані ним збитки, якщо Покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.
5.6 За кожний день прострочення оплати Об’єкта нерухомості, Покупець сплачує Продавцю неустойку в розмірі [цифрами] % від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов’язання.
6. Заключні положення
6.1 Сторони підтверджують, що цей договір містить усі істотні умови, передбачені для договорів цього виду, і жодна зі Сторін не посилатиметься в майбутньому на недосягнення згоди щодо істотних умов договору як на підставу вважати його неукладеним або недійсним.
6.2 Після підписання цього договору всі попередні переговори щодо нього, переписка, попередні договори і протоколи про наміри з питань, які так чи інакше стосуються цього договору, втрачають юридичну силу.
6.3 Усі правовідносини, що виникають у зв’язку з виконанням цього договору і не врегульовані ним, регламентуються нормами чинного законодавства України.
6.4 Цей договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення та діє до повного виконання Сторонами своїх зобов’язань.
6.5 Сторони надали одна одній згоду на обробку, поширення та використання персональних даних, що містяться у даному договорі, додатках до нього, актах, що укладаються на його виконання, з метою [належного виконання умов даного договору] та відповідно до чинного законодавства України.
6.6 Доступ третім особам до персональних даних надається лише у випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.
6.7 Сторони засвідчують, що підписанням даного договору вони є повідомленими про володільця персональних даних, склад та зміст зібраних персональних даних, права володільця персональних даних та осіб, яким передаються зазначені персональні дані.
6.8 При посвідчені даного правочину нотаріусом встановлено особи сторін [у разі потреби: та встановлено особи та перевірені повноваження їх представників], перевірено їх дієздатність, відповідність волі і волевиявлення сторін, встановлені їх дійсні наміри, відсутність у сторін заперечень щодо кожної з умов правочину, перевірено відповідність правочину вимогам закону і дійсним намірам сторін, роз’яснено наслідки укладення й нотаріального посвідчення правочину.
6.9 Кожна із сторін однаково розуміє значення, умови правочину та його правові наслідки, та є ознайомленою з його змістом, про що свідчать їх підписи здійснені ними підпису у присутності нотаріуса.
6.10 Цей договір складено у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких призначено для зберігання у справах нотаріуса [ім’я та ініціали нотаріуса, нотаріальный округ], а решта – по одному для кожної Сторони.

Вартість оформлення та переоформлення нерухомості

Нотаріальне оформлення

Нотаріус з питань нерухомості

Договір купівлі-продажу нерухомості є єдиним документом, а його укладення у нотаріуса єдиним способом узаконити купівлю (з боку покупця нерухомості) та продаж (з боку продавця нерухомості) щодо передачі права на нерухоме майно від однієї особи до іншої.

Оформлення нерухомості (Україна, 2022)

Вибір нотаріуса для оформлення купівлі-продажу


Часті питання

Консультації нотаріусів Києва щодо купівлі-продажу нерухомості

Чи обов’язково нотаріально завіряти договір купівлі-продажу квартири?

Якщо йдеться про основний договір купівлі-продажу – так, обов’язково!
Це визначено законодавством України.

Якщо говорити про попереднє – Цивільне законодавство не дає однозначної відповіді на це питання. Ніде не вказується, що попередній договір має складатися виключно у нотаріальній формі. З іншого боку, договір, не оформлений нотаріально, це просто домовленість на словах і не має юридичної сили. Іншими словами, у разі недотримання однієї зі сторін своїх зобов’язань довести свої права буде неможливо.

Законодавство надало досить широку свободу визначення умов попереднього договору. Достатньо того, що одна сторона зобов’язується у певний термін продати об’єкт нерухомості іншій стороні. Якщо сторони в попередньому договорі обмовили інші умови, то вони також є обов’язковими до виконання.

Практика показує, що правильним буде складати попередній договір у тій самій формі, в якій складатиметься основний договір купівлі-продажу. Це показала і практика самих нотаріусів та рішення судових інстанцій, які розглядали ці питання та дійшли думки, що попередній договір про продаж нерухомості має засвідчуватися нотаріально.

Крім того, зустріч сторін угоди в нотаріальній конторі дає можливість під наглядом нотаріуса обумовити більшість назрілих питань, закріпити їх у конкретній угоді та посилатися на них у подальшому основному договорі.

Наприклад, якщо у попередньому договорі було зазначено, що за посвідчення договору платить покупець та фіксується ціна, це вказує на те, що
– друга сторона висловила намір сплатити витрати по угоді
– ця сторона не планує шукати інших покупців та розривати цю угоду

Аналогічно і для покупця, це означає – не шукати інших пропозицій щодо нерухомості після підписання попереднього договору.

Людям, які запевняють у нотаріуса договори, не доводиться стикатися з неповерненнями та шахраями.

Як правило непорядні продавці уникають нотаріального запевнення, (бо розуміють, що нотаріус все перевірятиме) і воліють укладати не нотаріальні договори, а “договори” на типових шаблонах заготовлених агентствами нерухомості і тоді у продавця є можливості для зловживань, наприклад, взяти завдаток або аванс одразу у кількох потенційних покупців, а потім зникнути.

Отримати консультацію

Чи прив’язані місце знаходження нерухомості або покупця (продавця) до певного місця?

Дії нотаріуса, що здійснює посвідчення купівлі-продажу нерухомості, здійснюються або в межах дії конкретних нотаріусів, або у визначених з розміщенням нерухомості районах, або в місцях розташування та реєстрації сторін передбачуваної угоди. У принципі, будь-який нотаріус має можливість засвідчити попередній договір про купівлю-продаж нерухомості в будь-якій країні.

Будь-який нотаріус, зареєстрований в м. Київ, може завіряти договори купівлі-продажу нерухомості по всьому місту Києву.

Отримати консультацію

Чи є потреба у попередньому договорі викладати всі умови основного договору чи тільки головні умови?

Сторони не зобов’язані викладати в попередньому договорі всі умови, проте зрозуміло, що якщо не зазначено суттєвих умов, попередній договір втрачає значну частину своєї ваги і нівелюється як такий.
Необхідно вказати ціну, яку можна “прив’язати” до іноземної валюти, порядок розрахунків – до підписання основного договору, під час його підписання або матиме місце розстрочка, витрати та порядок передачі нерухомого майна та інші суттєві для обох сторін умови.

Отримати консультацію

Чи обов’язково в попередньому договорі вказувати ціну?

Не обов’язково, проте тоді цей договір опускається до документа, який нікому не дає жодних гарантій, він втрачає практичний зміст. Наприклад, якщо в попередньому договорі застережено, що квартиру буде продано, але не вказано суму за яку здійснюватиметься продаж, то де гарантія, що продавець не встановить цю суму «зі стелі».

Отримати консультацію

Чи можливо змінити суму угоди?

Сторони можуть відійти від попередніх угод та домовитися про нові ціни, порядки розрахунків та домовитися про нові, але зверніть увагу – домовитися, а не диктувати умови.

Отримати консультацію

Як часто забудовники зловживають своїми правами?

Фактично забудовники не зловживають.
Юридичний відділ забудовника створює таку форму договору, яка дозволяє їм переривати, переадресовувати, маніпулювати тощо умовами договору.

Забудовники досить часто створюють ситуації, при якій займають позицію – або підписуєте договір або не підписуйте взагалі. Вони працюють за типовими договорами, не хочуть працювати інакше і не бажають розпочинати тривалі дискусії з приводу обговорення будь-яких пунктів договору.

У таких випадках оптимальним було б попереднє вивчення юристом або нотаріусом умов договору та реальних обставин його укладання для того, щоб кваліфіковано оцінити ступінь ризиків. Можливо, ризики виявляться не настільки суттєвими або непереборними, щоб відмовлятися від покупки квартири.

Отримати консультацію

Чи можна складати попередній договір з позначенням попередньої ціни в іноземній валюті?

Розрахунок в Україні здійснюється виключно у гривнях, однак є можливість вказати еквівалент суми розрахунку у вільно конвертованій валюті. Сторони можуть зазначити, наприклад, що сума має становити еквівалент ста тисяч доларів США за курсом продажу долара США у відповідному банку або за курсом національного банку.

Отримати консультацію

Як правильно вказувати курс валюти – на момент підписання попереднього договору чи основного?

Курс валюти вказується на момент підписання основного договору. І бажано прив’язуватися до курсу валют у банку, до якого має відношення продавець, тому що курс національного банку не завжди відповідає курсу банку, через який буде проводитися розрахунок.
Бувають дні, коли цей курс суттєво відрізняється і продавець, який зробив прив’язку до курсу національного банку, може втратити зрештою на цій різниці.

Отримати консультацію

Як зафіксувати розстрочку платежу?

Наприклад, коли при укладанні договору було сплачено основну суму, а протягом, наприклад, року було здійснено решту платежів.

Це бажано прописати в попередньому договорі, щоб сторони розуміли для себе на яких умовах вони становитимуть основний договір. Можна вказати будь-яку форму розстрочок, термінів, платежів, але є проблема в тому, що ціна фіксується у гривнях і якщо українська гривня девальвує, то врахувати подібні ризики вже неможливо.
Ціна фіксується у гривнях на день підписання основного договору. Далі вона може бути змінена. Покупець зобов’язаний сплатити суму у гривнях, яка зафіксована у договорі купівлі-продажу.

Отримати консультацію

Чи прописуються в попередньому договорі будь-які умови його невиконання?

Законодавством не передбачено жодних штрафних санкцій та відповідальності продавця чи покупця за невиконання умов попереднього договору. Є єдина норма, яка говорить, що сторона, з вини якої не відбулося підписання попереднього договору, зобов’язана відшкодувати втрати іншій стороні. Перелік того, які саме втрати мають бути відшкодовані стороною, яка порушила попередній договір, не визначено. Тому сторонам у попередньому договорі слід зазначити, які саме втрати винна сторона відшкодовуватиме іншій стороні.
Це можуть бути витрати на оцінку нерухомості, на підготовку документів, на рекламні послуги, на послуги ріелтора, можливо сума за відмову від орендарів, які є в даний момент. Якщо все це не вказати, то через суд буде дуже складно довести, що саме ці збитки зазнала сторона, їхня суть та розмір.

Отримати консультацію

Чи повертається застава та передплата якщо договір буде скасовано?

Так, дійсно терміни застава та аванс часто застосовуються в контексті оформлення угод із нерухомістю. У Цивільному кодексі чітко не прописано, чим є платіж – авансом, завдатком, гарантійним зобов’язанням чи чимось четвертим. Але судова практика показує, що гроші, передані за попереднім договором, є авансом і якщо сторони вважають, що сторона з вини якої не відбулася підписання основного договору повинна понести штрафні санкції, бажано, щоб ці штрафні санкції не були кратні розміру цього авансу, а позначалися конкретною фіксованою сумою.

Судова практика показує, що термін заставу не можна використовувати під час підписання основного договору, хоча більшість ріелторів під час підписання договору використовують саме цей термін. Насправді, це не застава, а аванс. У Цивільному кодексі термін заставу так виписано, що його не можна використовувати як інструмент попереднього договору. Наприклад, немає юридично обгрунтованої можливості вписати у договір зобов’язання те, що й продавець не виконав свої зобов’язання, він буде зобов’язаний повернути заставну суму у подвійному розмірі, цей підхід не можна використовувати у тексті попереднього договору.

Застава так прописана в чинному законодавстві, що вже повинні мати місце будь-які зобов’язання (грошові), наприклад, договір купівлі-продажу, а тоді сторони мають можливість домовитися про заставу.

Отримати консультацію

Чи можна за допомогою попереднього договору зобов’язати продавця підписати основний договір та передати об’єкт нерухомості покупцю?

Дійсно, часто в попередніх договорах зазначаються умови, які зобов’язують майбутнього продавця передати майбутньому покупцю нерухоме майно, незважаючи на те, що він відмовиться, але закон не передбачає такої можливості для покупця. Якщо продавець відмовиться від угоди, покупець не може через суд зобов’язати продавця, навіть після внесення всієї суми після підписання попереднього договору. Тобто єдина можливість – використання інструменту штрафних санкцій за невиконання умов договору.

Цивільний кодекс не передбачає змусити продавця продати нерухоме майно покупцю на основі попереднього договору або перевести право власності на покупця внаслідок будь-яких судових рішень. Є єдине рішення господарського кодексу, якщо сторони підписали попередній договір та домовилися про те, що якась із сторін направить інший текст основного договору та цей текст схвалений сторонами, тоді сторона може звертатися до суду про недійсність дій другої сторони. При цьому одна сторона в цьому випадку має бути або юридичною особою, або як мінімум приватним підприємцем.

Отримати консультацію

Чи обов’язково, щоб одна із сторін була власником майна?

Якщо йдеться про попередній договір, то немає жорстких вимог, щоб сторона продавця, яка підписує попередній договір і заявляє про намір продажу нерухомого майна балу власником цього майна. У нас, наприклад, спадкоємці, які ще не увійшли до прав власності, а увійдуть лише через півроку, мають право підписувати попередній договір.

Не поодинокі випадки, коли запропонована ділянка (наприклад) ще не приватизована, відсутні кошти для її приватизації, підписується попередній договір за яким продавець зобов’язується провести приватизацію майна та ділянки, які дадуть можливість управляти даним майном.

Отримати консультацію

Як можна перевірити наявність майна у продавця?

Насамперед можна зайти на сайт міністерства юстиції України, пройти автентифікацію та перевірити наявність відповідного майна у продавця та наявність його у реєстрі. Однак на даний момент не всі об’єкти розміщені у базі. Ви можете звернутися до нотаріуса, він зробить відповідний запит до БТІ на майно, зареєстроване до 2013-2014 року та отримає інформацію, чи належить дана нерухомість вашому продавцю.

Отримати консультацію

Що повинен перевіряти нотаріус, коли до нього звертаються з метою купівлі-продажу нерухомості?

При складанні попереднього договору відсутні будь-які переліки для перевірки нотаріусом під час укладання попереднього договору. Наразі запроваджено реєстр боржників щодо яких відкрито виконавчі дії. Однак практика показує, що професійні нотаріуси, що спеціалізуються в нерухомості, у будь-якому випадку здійснюють усі ці перевірки, щоб у подальшому вони не стали на заваді укладання основного договору. І, як правило, нотаріус повідомляє покупцю про наявність умов, що перешкоджають складання основного договору, і якщо неможливо зняти ці обмеження, нотаріус не рекомендує продовження угоди або пропонує ретельно обміркувати її продовження та оформлення.

Отримати консультацію

Чи вимагає закон дозвіл чоловіка (дружини) для укладання попереднього договору?

За наслідками реалізації договору про купівлю-продаж нерухомості відбувається розпорядження спільним майном і тут обов’язково дозвіл подружжя.
Для продавця дозвіл подружжя при складанні попереднього договору згода подружжя не є обов’язковим оскільки це не є розпорядженням спільною власністю. Однак бажано при підписанні попереднього договору отримати на всі ці дії дозвіл подружжя.

Отримати консультацію

Чи потрібно отримати дозвіл органів опіки на підписання попереднього договору, якщо прописана малолітня дитина?

Якщо прописані малолітні чи неповнолітні діти, то для підписання основного договору згода органів опіки є обов’язковою, для підписання попереднього договору це не є обов’язковим, але потрібно мати на увазі, що потрібно планувати час на перереєстрацію неповнолітніх дітей на інший об’єкт нерухомості.

Отримати консультацію

Можна вимагати моральну компенсацію, крім зазначених у законі платежів, якщо одна із сторін ухиляється від виконання зобов’язань за попереднім договором?

Вимагати компенсацію можна лише за збитками, які є результатом невиконання умов договору іншою стороною. Це збитки пов’язані з підготовкою документів, оцінкою об’єкта, юридичні та нотаріальні послуги, витрати на підготовку об’єкта до продажу і т.д.
Компенсації моральних збитків не передбачено.

Отримати консультацію

Які витрати несуть сторони під час укладання попереднього договору?

Якщо говорити про Київ, то вартість укладення договору може коливатися від 500 до 3000-5000 грн. Це залежить від складності попереднього договору, вартості послуг приватного нотаріуса і від різних умов зазначених у договорі.
Якщо сторони передбачають передачу авансу за попереднім договором, такий договір підпадає під умову договорів, що передбачають оцінку, і від суми авансу сторони повинні сплатити державному або приватному нотаріусу державний податок у розмірі 1% від суми авансу. Це обов’язковий платіж, проте на цю суму буде зменшено державне мито під час укладання основного договору.

Для основного договору купівлі-продажу квартири обов’язковими є: 1% державний податок за вчинення нотаріальних дій (від загальної суми, яка зменшується, якщо була попередня оплата під час укладання попереднього договору, якщо сторонами було позначено значну суму авансу).

Приклад
Фактична сума договору складає 100 тисяч доларів США.
Фактична сума передоплати складає 20 тис. доларів США
Сума, що залишилася, рівномірно виплачується протягом певної кількості років
1% вираховується не з авансу, який оплачувався покупцем, а із загальної, зафіксованої у договорі суми

Отримати консультацію

Чи можна переоформити квартиру іншого регіону України в Києві?

Потрібно уточнити, що мається на увазі під терміном “переоформити”:

  • купівля-продаж квартири
  • або дарування квартири
  • або обмін квартири
  • або оформлення квартири у спадок
  • або оформлення квартири за договором довічного утримання

У загальному випадку, щоб переоформити квартиру в Києві необхідно, щоб мала місце хоча б одна умова:

  • або Власника квартири прописано у Києві
  • або Покупець квартири прописаний у Києві
  • або квартира знаходиться на території Києва

Консультації нотаріусів з нерухомості

Запит до нотаріуса
Відправете Ваше питання